Wat te doen met een koopwoning bij scheiding?
17/12/2019
Wat te doen met een koopwoning bij scheiding?
Als je gaat scheiden, valt er veel te regelen en te verdelen. Zo ook wat je doet met jullie eventuele koopwoning. Wat de beste oplossing is, hangt helemaal af van de situatie en financiën. In dit verhaal lees je het verhaal van Tim en Carla die na 10 jaar gaan scheiden en een koopwoning hebben. Wat zijn hun mogelijkheden?
Eerst in het kort de situatie van Tim en Carla. Tien jaar geleden trouwden zij in gemeenschap van goederen. Helaas is hun huwelijk geen lang leven beschoren en besluiten ze uit elkaar te gaan. Ze hebben echter wel samen een woning waarvan ze allebei eigenaar zijn. Deze hebben ze gefinancierd met een hypothecaire lening. Nu de vraag: ‘Wat kunnen zij doen?’
Optie 1: Tim of Carla koopt het huis
Stel dat Tim en Carla in goede verstandhouding uit elkaar gaan. Dan kan het een optie zijn dat één van hen het huis “koopt” en dus alleen eigenaar wordt. In dat geval is het goed de woning te laten taxeren. Als bijvoorbeeld Carla het koopt, dan zou Carla de helft van de overwaarde van het huis moeten betalen aan Tim. Het kan heel goed zijn dat ze daarvoor een nieuwe lening moet afsluiten. In dat geval moet de nieuwe lening in dertig jaar ten minste annuïtair afgelost worden. Dan kan de hypotheekrente worden afgetrokken. Op zich is dit een mooie oplossing. Maar ze moet er dan wel rekening mee houden dat de maandlasten door een nieuwe hypotheek hoger kunnen zijn. De vraag is of ze dat kan dragen. Als er sprake is van een onderwaarde, dan moet Tim de helft van de onderwaarde aan Carla betalen.
Stel dat Tim en Carla in goede verstandhouding uit elkaar gaan. Dan kan het een optie zijn dat één van hen het huis “koopt” en dus alleen eigenaar wordt. In dat geval is het goed de woning te laten taxeren. Als bijvoorbeeld Carla het koopt, dan zou Carla de helft van de overwaarde van het huis moeten betalen aan Tim. Het kan heel goed zijn dat ze daarvoor een nieuwe lening moet afsluiten. In dat geval moet de nieuwe lening in dertig jaar ten minste annuïtair afgelost worden. Dan kan de hypotheekrente worden afgetrokken. Op zich is dit een mooie oplossing. Maar ze moet er dan wel rekening mee houden dat de maandlasten door een nieuwe hypotheek hoger kunnen zijn. De vraag is of ze dat kan dragen. Als er sprake is van een onderwaarde, dan moet Tim de helft van de onderwaarde aan Carla betalen.
Optie 2: De woning wordt verkocht met overwaarde
Als het niet mogelijk is dat Tim of Carla het huis koopt, simpel gezegd omdat ze het financieel niet voor elkaar krijgen, dan moeten ze hun huis verkopen. Stel dat ze het weten te verkopen met overwaarde. Bij de Belastingdienst valt overwaarde onder de ‘eigenwoningreserve’. Zowel Tim als Carla heeft vijftig procent van de eigenwoningreserve. Deze reserve vervalt na drie jaar. Dat betekent dat wanneer er binnen drie jaar na de scheiding weer een huis wordt gekocht, dat deel van de overwaarde volledig geïnvesteerd moet worden in het nieuwe huis. Alleen dan mag de hypotheekrente over het geleende bedrag afgetrokken worden.
Als het niet mogelijk is dat Tim of Carla het huis koopt, simpel gezegd omdat ze het financieel niet voor elkaar krijgen, dan moeten ze hun huis verkopen. Stel dat ze het weten te verkopen met overwaarde. Bij de Belastingdienst valt overwaarde onder de ‘eigenwoningreserve’. Zowel Tim als Carla heeft vijftig procent van de eigenwoningreserve. Deze reserve vervalt na drie jaar. Dat betekent dat wanneer er binnen drie jaar na de scheiding weer een huis wordt gekocht, dat deel van de overwaarde volledig geïnvesteerd moet worden in het nieuwe huis. Alleen dan mag de hypotheekrente over het geleende bedrag afgetrokken worden.
Optie 3: De woning wordt verkocht met een restschuld
Wat als Tim en Carla hun woning verkopen, maar dat de hypothecaire lening hoger is dan de verkoopwaarde van hun huis? Dan spreken we van een onderwaarde. Tim en Carla moeten dan in principe ieder de helft van de schuld voor hun rekening nemen.
Wat als Tim en Carla hun woning verkopen, maar dat de hypothecaire lening hoger is dan de verkoopwaarde van hun huis? Dan spreken we van een onderwaarde. Tim en Carla moeten dan in principe ieder de helft van de schuld voor hun rekening nemen.
Goed om te weten
Tim en Carla zijn in gemeenschap van goederen gehuwd onder het oude recht, dat wil zeggen vóór1 januari 2018. Stel dat je na 1 januari 2018 getrouwd bent. Hoe zit het dan met gemeenschap van goederen? Onder het nieuwe recht is er sprake van een beperkte gemeenschap van goederen. Tenminste als je niets regelt. Wil je op andere voorwaarden trouwen dan moet je dit vastleggen bij de notaris. Trouw je op basis van beperkte gemeenschap van goederen, dan vallen niet alle bezittingen en schulden in de wettelijke gemeenschap van goederen meer. Alleen de bezittingen en schulden die vóór het huwelijk of geregistreerd partnerschap van jullie samen waren en de toekomstige gezamenlijke bezittingen en schulden vallen hieronder. Uiteraard heeft dit ook weer gevolgen voor een al dan niet gemeenschappelijke koopwoning.
Tim en Carla zijn in gemeenschap van goederen gehuwd onder het oude recht, dat wil zeggen vóór1 januari 2018. Stel dat je na 1 januari 2018 getrouwd bent. Hoe zit het dan met gemeenschap van goederen? Onder het nieuwe recht is er sprake van een beperkte gemeenschap van goederen. Tenminste als je niets regelt. Wil je op andere voorwaarden trouwen dan moet je dit vastleggen bij de notaris. Trouw je op basis van beperkte gemeenschap van goederen, dan vallen niet alle bezittingen en schulden in de wettelijke gemeenschap van goederen meer. Alleen de bezittingen en schulden die vóór het huwelijk of geregistreerd partnerschap van jullie samen waren en de toekomstige gezamenlijke bezittingen en schulden vallen hieronder. Uiteraard heeft dit ook weer gevolgen voor een al dan niet gemeenschappelijke koopwoning.
Tips voor een goede regeling:
1. In het jaar waarin je uit elkaar gaat, mag je nog samen als fiscale partners aangifte doen. Dit betekent dat je samen kiest wie welk deel aangeeft van het saldo van de hypotheekrente en het eigenwoningforfait. Meer informatie hierover vind je op www.belastingdienst.nl
2. Je kunt samen ook altijd een andere verdeling dan 50-50 bij de eigenwoningreserve overeenkomen.
Nieuwsbrief Iedere maand versturen wij een nieuwsbrief waarin wij handige tips en interessante cases met u delen op het gebied van arbeidsrecht, familierecht, letselschade en mediation. Heeft u interesse om deze te ontvangen? Gebruik dan onderstaande knop om u aan te melden.
